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[新聞] 上海二手酒店式公寓成交量漲價跌投資風險疊加




區域均價的變化反映了交易背後成交結構的差異:在區域內一手供應充足甚至過量的情況之下,急於在政策春風下進行的二手交易更多來自於低價項目的藉機出手。顯然商住公寓的投資和住宅一樣,環線及地段依舊是回報率前提。

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“325”限購之後,辦公產權公寓迎來一輪火熱行情。根據上海鏈家研究院的數據,今年上半年,上海酒店式公寓成交王落在嘉定新城,成交38萬平方米,成交套數6318套,成交金額59億元。
由於二手公寓沒有單獨劃分出來,僅能從辦公整體數據來看成交變化。2016年二季度上海各區總成交2015套,一季度只成交了319套。
“現在買家都要求買一手樓了,二手公寓價格方面要看上下家怎麼算,上家交稅的話售價就會高,折算下來一二手價格相差不大。”7月29日,一名在嘉定新城門店的中介業務員小劉(化名)對前來諮詢的陳立說,很多買家2014年買的公寓,現在賣出去都賺了差不多50%。
小劉認為,兩年前買一套住宅的價格就可以買兩套公寓,然而,現在二手公寓放量,開始顯得有價無市。很多公寓從掛牌到成交都需要3-6個月。小王剛賣出一套位於浦東森蘭板塊的酒店式公寓,溢價大約40%,“如果是住宅,放兩年價格都翻倍了。”她說。
同策諮詢研究部數據顯示,截至7月27日,上海辦公產權的公寓存量面積為124.84萬平方米(3月底是159萬平方米),按照近3個月平均去化速度,市場去化週期已經降至6.68個月(3月底是10.6個月)。在商品住宅供應稀缺、價格快速上漲的市場背景下,公寓式辦公(小面積低總價)因此銷售火熱,價格也逐步上漲。
區域成交量價差異大
住宅限購實施以來,上海酒店式公寓憑藉不限購、不限貸、低總價,且宜商宜住的特點成為住宅市場的一種替代產物。住宅用地供應量逐年減少,也令酒店式公寓的過渡性質越來越明顯。這讓近年來上海市酒店式公寓市場發展得如火如荼,但也面臨供應量偏大等問題。
從上海鏈家研究院提供的數據不難看出,酒店式公寓一手存量較大。截至7月28日,上海各區域各板塊的酒店式公寓還有20261套,總建築面積124.84萬平方米。其中,奉賢區南橋新城板塊庫存最大,有16.38萬平方米,2667套。
從區域分佈來看,外環外區域如嘉定、浦東因區域存量較大。鏈家研究院上海高級分析師錢寧羅指出,青浦等區域目前均價較低,2017年即將有軌交開通的區域今年以來成交量有顯著上升;但如奉賢等地處遠郊而當下軌交通車無望的區域,庫存擠壓相對嚴重。
錢寧羅還認為,從二手交易來看,“325”之後的二季度辦公項目(含商住公寓)交易量有顯著提振,與此同時,嘉定、浦東區域市場需求在二手端同樣活躍,但諸如青浦、奉賢等區域,二手交易量的不足恰恰反映出需求並未向二手端傳導,區域商住項目的市場價值仍有待確認。
需要指出的是,新政後嘉定、浦東的二手交易出現增長,均價卻顯著走低。比如一季度嘉定區域公寓成交均價2.88萬元/平方米,到了二季度則為1.37萬元/平方米。
多個區域二季度商辦寫字樓(包括酒店式公寓)成交價格與一季度相比出現明顯下滑。比如靜安區一季度均價6.15萬元/平方米,二季度為2.47萬元/平方米;長寧區一季度均價3.88萬元/平方米,二季度為2.68萬元/平方米;奉賢區一季度均價1.96萬元/平方米,二季度1.44萬元/平方米。
錢寧羅指出,均價的變化反映了交易背後成交結構的差異:在區域內一手供應充足甚至過量的情況之下,急於在政策春風下進行的二手交易更多來自於低價項目的藉機出手。
由此,他判斷目前外環外商住公寓的投資回報率並不高。而在新政前的常態之下,核心區如徐匯、虹口等區域的二手交易量較大,均價也較高,顯然商住公寓的投資和住宅一樣,環線及地段依舊是回報率前提。
風險在疊加
多個區域二手成交價格的下滑,正在警示酒店式公寓的投資價值需要被重新評估。
當前在售的公寓中,就存在租金水平遠低於月供的情形。比如,嘉定新城合景峰匯一套55平方米左右的LOFT酒店式公寓,每月租金2800-3000元/平方米。按照當前市場總價85萬,加上稅費大約100萬元總價計算,需貸款50萬元左右。由於酒店式公寓的還款年限是10年,則月供在5000元左右。顯然租金與月供款存在一定差距。
一名大數據分析機構人士對21世紀經濟報導記者指出,目前酒店式公寓庫存仍然很大,成交佔比只有30%不到。“如果算上辦公轉公寓,或者公寓轉辦公的,成交佔比更少。”
從投資角度而言,風險累積還表現於:作為過渡性產品的酒店式公寓,與住宅的價差正在縮小。2015年1-7月,酒店式公寓與住宅的價差已經達到294萬元,相當於一套剛需商品住宅的價格。而2016年1-7月,酒店式公寓成交均價同比漲幅超過100%,其中市中心長寧區的酒店式公寓均價8.14萬元/平方米,盧灣區均價4.2萬元/平方米。
來自上海中原市場研究部數據顯示,自“325”新政以來,上海商住用房(主要指酒店式公寓)銷量活躍,4-6月該類型物業成交面積達67.68萬平方米、11606套,比去年同期分別增長148.5%、132.7%;從比重來看,4-6月累計數據,上海商住樓占到商品住宅成交套數的比重是44%,而去年是15%。今年4-6月商住樓均價同比增長17.7%,高於同期商品住宅10.9%的漲幅。
從今年4月份開始,酒店式公寓呈現了逐漸走高的價格漲幅,這是建立在住宅限購收緊與信貸放鬆的基礎之上,即便如此,二手市場成交依舊慘淡。一旦政策風向轉變,公寓的價格波動更不明朗。
近期一些商業用地的出讓條件中,有意切斷了酒店式公寓的空間,明確規定商業部分以較高比例自持,或者酒店式公寓、辦公樓按出讓年限自持。

比如7月28日出讓的楊浦區平涼社區01C2-02地塊,要求限高60米,辦公佔比80%,商業佔比20%,商辦均需整體自持不少於20年,若建造公寓式辦公物業則需按年限自持。7月29日,旭輝5.9億摘得的閔行莘莊商辦用地限制條件為:商業佔比10%、辦公佔比90%,其中100%的商業及70%的辦公需按出讓年限自持,辦公部分銷售的最小面積為500平方米。
值得關注的是,在個人投資者購買酒店式公寓的升值空間或受到積壓的時候,有機構、房企卻整棟收購上海市區的酒店式公寓。比如高和資本去年從新世界中國手中收購位於長寧區的海德公館進行改造。據了解,目前該片區在售項目均價在10萬元/平方米左右,而據高和相關人士透露,海德公館將採取底價入市的價格策略。






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